Звоните нам: 8-988-988-0-988   подробнее
English version
Русская версия

«Фигвам» - национальное индейское жилище

Наверно, я не ошибусь, если предположу, что почти каждый второй в нашей стране является собственником или арендатором какой-либо недвижимости: квартиры, дома, дачи, земельного участка, здания небольшого магазина или огромного завода… И если до недавнего времени эта статья была актуальна только для юридических лиц, то сейчас к ним присоединились и все мы – так называемые физлица.

Объясню почему.

С января 2015 года законодатель уравнял всех собственников и арендаторов недвижимого имущества в вопросе уплаты налога на него: теперь и физлица и юрлица будут платить налог с кадастровой стоимости своей недвижимости. Зачастую эта самая кадастровая стоимость  в разы превышает инвентаризационную (ту, которую устанавливают органы БТИ), и даже рыночную. Происходит это из-за того, что кадастровая оценка производится в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного объекта, что само по себе неправильно. Подробно объяснить почему именно такой подход к оценке несправедлив, могут профессиональные оценщики, для которых существуют целые методики определения кадастровой и рыночной стоимости. Для любого из нас рыночная стоимость вполне понятна, а вот в отношении кадастровой у многих возникают вопросы: что это вообще такое? Если говорить простыми словами, то кадастровая стоимость – это та же рыночная, но усредненная. И все бы ничего, но аренду и налоги мы теперь должны платить именно с этой «округленной» цифры. Но платить больше, чем положено, никто не хочет. Выход из данной ситуации только один: обжаловать кадастровую стоимость.

Есть два варианта: оспаривать правильность ее определения или устанавливать в размере рыночной. Второй вариант более распространенный: нужно лишь заказать оценочный отчет, экспертизу оценки – и вперед, в комиссию. Для физлиц обращение в комиссию остается на их усмотрение (либо комиссия, либо суд), а вот юрлицам не удастся избежать этой обязательной, но, в общем-то, бесполезной процедуры. Полезной она может быть только для тех, кто оспаривает кадастровую стоимость земель сельхозназначения и объектов капитального строительства. Все остальные категории земель (например, земли населенных пунктов) не являются предметом рассмотрения комиссии. Таким образом, обращаемся в комиссию, получаем формальный «отказ» и идем в суд.

И вот тут начинается самое интересное.

С одной стороны, закон предоставляет нам возможность оспаривать кадастровую стоимость и устанавливать ее в размере рыночной. С другой стороны, суды и госорганы всячески этому противятся. Получателем налога на имущество является бюджет, а с уменьшением базы для исчисления этого налога уменьшится и денежный поток, регулярно в него поступающий. Поэтому в настоящее время наблюдается неутешительная тенденция увеличения числа отказов судов в удовлетворении исков об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Основные причины отказов: не доказана заинтересованность истца в уменьшении кадастровой стоимости (особенно любят применять это основание к арендаторам земельных участков) и невозможность оспаривания кадастровой стоимости государственных земель. Во втором случае суды ссылаются на то, что государственная земля не может являться предметом свободной торговли, соответственно никто не вправе устанавливать для нее рыночную цену, кроме самого государства. С арендаторами тоже все непросто: суды полагают, что они не вправе диктовать свои условия собственнику земли, оспаривая установленную договором стоимость аренды.

Данные выводы судов уже имеют место быть на практике, хотя и весьма спорны с точки зрения специалистов: оценщиков и юристов. В связи с передачей полномочий по рассмотрению подобных споров от арбитражных судов судам общей юрисдикции, можно с уверенностью говорить лишь о том, что процесс рассмотрения существенно затянется, учитывая их медлительность. А по сути: нам остается только ждать, что скажет Верховный суд по данному вопросу – первые жалобы на отказы в исках уже поступили.

Юрист судебного отдела компании "Юринформ" Марина Исаева